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2016年5月1日以后增值稅一般納稅人(以下簡稱納稅人)取得并以人民幣核算的房地產(chǎn)，以及2016年5月1日以后在建的房地產(chǎn)，依據(jù)

《關(guān)于全面推進增值稅轉(zhuǎn)型改革的通知》(國稅發(fā)〔2016〕36號)

及其附件，結(jié)合商務(wù)部2016年第15號新聞稿，

房地產(chǎn)進項稅分期抵扣暫行規(guī)定

明確規(guī)定兩年內(nèi)從銷項稅額中扣除進項稅額(簡稱進項稅額分期扣除)，部分增值稅政策描述如下:

⊙同樣的房產(chǎn)，房屋不上市

。

注:納稅人在2016年5月1日以后取得并經(jīng)人民幣核算的房地產(chǎn)，包括必要購買、接受捐贈、接受融資入股、出售取得的房地產(chǎn)，進項稅分階段扣除。中小企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中單獨開發(fā)的房地產(chǎn)項目、投資租賃的房地產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑和建筑物，不適用分期抵扣進項稅額的明確規(guī)定。

⊙非收購在建、新改擴建

。

注:在建房地產(chǎn)的建設(shè)不屬于已取得的房地產(chǎn)，是指納稅人在建的附加、改建、擴建、修繕和裝飾性房地產(chǎn)的建設(shè)。

原始價值是市場價格和折舊后的剩余市場價值

。

注:房地產(chǎn)原值是指收購房地產(chǎn)時的購買市場價格或份額；房地產(chǎn)的原值是扣除已經(jīng)計提的折舊后的市場價值；房地產(chǎn)市值率=(房地產(chǎn)市值÷房地產(chǎn)原值)×100%(以前用過)。

⊙增值超過50%，分期到賬

。

注:2016年5月1日以后，納稅人購買的運費(指構(gòu)成單一房地產(chǎn)的材料和電子設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、供暖、公共衛(wèi)生、照明、照明、通訊、石油天然氣、消防、中央空調(diào)度、電梯、電機、信息建筑設(shè)備設(shè)施)及設(shè)計公共服務(wù)和建筑公共服務(wù)， 其中用于新建房地產(chǎn)或改建房地產(chǎn)的，15號文要求納稅人對房地產(chǎn)和在建房地產(chǎn)分別建帳，包括簡單公司注冊平臺、增值稅免稅項目、集體福利或個人消費的稅務(wù)項目，分別記錄和匯總房地產(chǎn)和在建房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本、費用、扣稅票據(jù)和進項稅額抵扣情況(樣式自行確定)，并留存審批。

一月60%，一年后

。

注:進項稅額分期抵扣應(yīng)取得2016年5月1日以后開具的有效增值稅抵扣聯(lián)，抵扣聯(lián)注明或計算的進項稅額的60%在取得抵扣聯(lián)時當期(月)銷項稅額中扣除；40%計入待抵扣進項稅額，從取得抵扣聯(lián)的1月起第13個月從銷項稅額中抵扣。納稅人應(yīng)對不同房地產(chǎn)和在建房地產(chǎn)項目抵扣的進項稅進行審核。但是，納稅人出售其獲得的房地產(chǎn)或在建房地產(chǎn)項目，并取消它們

金融事務(wù)

登記時，允許在公司登記注銷清算時，從出售當期(月)或平臺期(月)的銷項稅額中扣除應(yīng)扣除的進項稅額。

⊙購買并移交施工，40%移交到貨

。

注:公司注冊平臺:購買時已扣除進項稅的運費和公共服務(wù)，如果轉(zhuǎn)移到在建房地產(chǎn)項目建設(shè)，則在轉(zhuǎn)移當月(月)從進項稅中扣除已扣除進項稅的40%，從轉(zhuǎn)移當月1月起第13個月從銷項稅中扣除待扣除進項稅。

⊙簡單免費看，社會福利加消費者

。

注:進項稅額不能從銷項稅額中扣除的房地產(chǎn)，僅指計稅方法簡單且免稅的應(yīng)稅項目

增值稅

用于工程項目、集體福利或個人消費的房地產(chǎn)。未分配給上述項目的房地產(chǎn)的進項稅額可以從銷項稅額中扣除。

⊙所有傷亡轉(zhuǎn)移出去，到了也留不住

。

注:在建房地產(chǎn)項目施工中發(fā)生非正常傷亡時，從外購運費、設(shè)計公共服務(wù)、建筑公共服務(wù)中扣除的進項稅額，在當期(月)轉(zhuǎn)出；應(yīng)抵扣的進項稅額不得抵扣。例外是要抵扣的進項稅不能抵扣，即事后不能再抵扣，一般要轉(zhuǎn)出。

⊙已沖抵，乘以市值率

。

注:已扣除進項稅的房地產(chǎn)，發(fā)生非正常傷亡或改變用途的，按簡單計稅法計稅項目配備，免征

增值稅

對于工程項目、集體福利或個人消費，可抵扣進項稅額按以下公式計算:

不可抵扣進項稅=(可抵扣進項稅+可抵扣進項稅)×房地產(chǎn)市場價值率

可抵扣進項稅額小于或等于該房地產(chǎn)可抵扣進項稅額的，在該房地產(chǎn)發(fā)生變動的當月從進項稅額中扣除可抵扣進項稅額。可抵扣進項稅額低于該房地產(chǎn)的可抵扣進項稅額的，應(yīng)當在該房地產(chǎn)改變用途的當月從進項稅額中扣除可抵扣進項稅額，并從該房地產(chǎn)的可抵扣進項稅額中扣除可抵扣進項稅額和可抵扣進項稅額的利息。例外情況是，如果扣除可抵扣進項稅后，房地產(chǎn)的剩余金額仍可按原計劃在第13個月從銷項稅中扣除。

例如，假設(shè)納稅人A在2016年5月底購買了房地產(chǎn)A，取得了1月份開具的增值稅專用發(fā)票，表明進項稅額為100萬元。5月底抵扣進項稅額60萬元，計入待抵扣進項稅額40萬元。11月底，房產(chǎn)A變更用途。此時市場價值率為95%，無法抵扣的進項稅計算=(60+40)×公司注冊平臺95% 11月末，可抵扣進項稅應(yīng)從進項稅(轉(zhuǎn)入進項稅)中抵扣60萬元，不動產(chǎn)A公司注冊平臺應(yīng)抵扣進項稅35萬元(進項稅95萬元，利息60萬元不能抵扣)。房地產(chǎn)A的可抵扣進項稅額為人民幣5萬元，可按原第13個月即2017年5月底從銷項稅額中抵扣。

⊙不可沖銷，取票據(jù)市值

。

注:按照明確規(guī)定不允許抵扣進項稅的房地產(chǎn)用于變更，用于允許抵扣進項稅的項目的，變更后的次月可抵扣進項稅按以下公式計算。

可抵扣進項稅額=增值稅抵扣聯(lián)注明或計算的進項稅額×房地產(chǎn)市場價值率

按照明文規(guī)定計算的可抵扣進項稅額的60%將在使用變更后的次月從銷項稅額中扣除，40%計入待抵扣進項稅額，從使用變更后的次月起的第13個月從銷項稅額中扣除。但按照上述明確規(guī)定計算的可抵扣進項稅除外，應(yīng)取得2016年5月1日以后開具的有效增值稅抵扣聯(lián)。

例如，假設(shè)上述納稅人A的公司房產(chǎn)A在2017年11月再次變更允許抵扣進項稅，此時的市值率為85%。根據(jù)公司注冊平臺2016年5月末開具的增值稅專用發(fā)票，注明進項稅額為100萬元，計算出的抵扣進項稅額為100 × 85% = 85萬元。12月底從銷項稅額中扣除。